澳洲投资房有哪些可以抵扣的费用？

澳洲投资房（Investment Property）的业主可将多项房产相关费用从租金收入中扣除，以减少应税收入。委托地产中介出租的，到年度有一个Expenditure & Income report，上面基本列出了所有收入和开支明细。理论上可扣除费用包括贷款利息、物业管理费、中介费、市政府、地税、维修费、折旧、保险等。若扣除后出现亏损（负扣税），可进一步抵扣其他个人（工资）收入。

详细说明

负扣税（Negative Gearing）是澳洲投资房最受关注的税务策略之一。当投资房的持有成本（含贷款利息）超过租金收入时，产生的亏损可从纳税人的工资或其他收入中扣除，从而降低整体税负。

资本利得税（CGT）方面，若持有投资房超过 12 个月后出售，个人可享受 50% CGT 折扣，即只需将一半资本收益计入应税收入。

关键要点

• 贷款利息（Investment Loan Interest）
• 物业管理费及中介佣金
• 房屋维修及保养费（非改建）
• 市政费（Council Rates）、水费、保险
• 折旧（Depreciation）：建筑折旧及设备折旧
• 会计及税务代理费

常见问题解答（FAQ）

Q：什么是负扣税？

A：当投资房持有费用超过租金收入，产生的亏损可从其他收入中扣除，降低整体税负，称为负扣税（Negative Gearing）。

Q：自住房可以转为投资房吗？

A：可以，转用性质改变时需注意 CGT 的计算起点，建议提前咨询税务代理。

Q：折旧如何申请？

A：需委托持牌数量测量师（Quantity Surveyor）出具折旧报告（Depreciation Schedule），由税务代理据此申报。

Q:  Div 43 算CGT时需要Add back吗？
A:  按税务局规定，投资房产的building 折旧Div 43 需要在售房计算CGT时Add Back。

 

 

作者：Fang MIAO

好思维会计（Sydney Accountant）由 Hurstville Accountant Pty Ltd 运营，是澳洲注册税务代理，为个人和企业提供报税、公司注册、BAS申报等专业服务。